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浙江温州红枫山庄是历史遗留还是政府失职?
时间:2008年09月24日 作者:钟文 新闻来源:中国企业报

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红枫老人公寓变成“红枫山庄”


       对于红枫山庄的土地划拨问题,2003年1月8日,温州市人民政府第593次专题作出了明确的规定:鉴于红枫山庄一期已建成使用,二期用地作为历史遗留问题,经评估后协议出让,同时将一期的划拨用地经评估后改为出让用地。


       那么,温州市国土局为什么不执行温州市人民政府2003年做出的593次会议纪要呢?是纪要本身有纰漏瑕疵还是其他原因呢?记者展开了调查。


       记者从一份2006年4月30日温州市国土局(温土资法[2006]43号)对一位信访人作出的《信访复查决定书》中了解到,红枫老人公寓的住宅套房主要是“一次性”收取款项后供无限期“入住”使用。温州市国土局的调查显示,红枫山庄具体操作方式是:先由公寓方称在“保本微利”的原则下,根据每批次的投资成本、社会承受能力以及具体套房所在的楼层、朝向、边间等因素,确定各套单价,再乘以建筑面积得到各套套价,供用户订购。用户先预订,确定具体套房后交预订金,公寓方提供写有“预订房位”、“应交价款”、“签订正式合同日期”等内容的“预订单”。并得到企业方的承诺,购得的套房可以转让、继承,但产权只以红枫山庄老人公寓登记领取,用户只有红枫老人公寓发的“使用证”。而后签订正式合同,并交款(未竣工的可以约定分期付款,但一次性付款的可以优惠)。


       为此,温州市国土局认为红枫山庄的营运方式既不像租赁合同,又不像典当关系,是介于租赁合同与典当关系之间,并非在法律、政策所禁止的范围之列。并指出,根据现代法治的原则,对行政管理相对人而言,只要法律未设定禁止行为的,行政管理相对人就可以作为;对行政机关而言,只有法律明确规定的方能作为。其次,温州市国土局还认为,红枫老人公寓目前的营运方式与非法转让土地行为不能等同。所谓非法转让土地行为,其主要的特征就是非法将土地的权利完全转移他人。指出红枫老人公寓并不具备这些要件:一、言明不能办理产权证,即有限产权,或称不完全产权;二、入住户居住期间可以转让和继承居住权。转让应该符合合同约定的《红枫老人公寓服务管理条例》的规定;三、入住户在居住期间可以不加任何附件条件而将合同终止。由此可见,入住户在合同履行期间,很大程度上还依附红枫老人公寓,他们之间的权利义务并未终止,且一直在延续、履行。另外,红枫老人公寓在取得企业法人营业执照时,民政部和温州市政府的《社会福利机构管理暂行办法》和《温州市社会机构管理暂行办法》尚未出台,即使颁布之后,对社会福利机构的营运方式也未作规定。为此,温州市国土局认定红枫山庄非法转让土地行为尚缺乏依据。


       “这种说法是站不住脚的。”浙江省一位擅长土地方面的律师告诉记者,浙江省土地管理局“关于行政划拨土地使用权出租有关问题请示的答复(浙土函[1993]33号)”有明确的解释:根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》和国家土地管理局一号令规定,凡是以划拨土地使用权或地上建筑物、其他附着物与他人联营或者租赁给他人的行为,属于土地使用权转让、出租行为,转让、出租土地使用权的单位或者个人都必须到土地管理部门办理有关手续,擅自出租、转让土地使用权或地上建筑物、其他附着物的,属于非法转让土地使用权行为,应按土地管理法律、法规的有关规定予以处罚。因此,这位律师指出,温州市国土局认定红枫山庄的营运方式既不像租赁合同,又不像典当关系是错误的,必须按照相关规定进行处理。


       “我想也是基于这个原因,温州市政府才做出593次会议纪要的。”上述律师这样对记者说,既然是错误的,政府就有责任进行改正。


       “温州市国土局的领导也太小看温州市人民政府了。”中国社会科学院何教授在接受记者采访时这样对记者说,很显然,温州市政府做出593次专题会议纪要是必须的,也是必要的,更是准确的。纪要非常明确的指出,今后非经营性老人公寓一般由政府组织建设,社会及个人建设老人公寓一般都是营利性的,市有关部门要严格把关,不能随意定性。如此,此次会议最起码说明了三个问题:一、红枫山庄土地划拨存在问题;二、必须对存在的问题予以解决;三、对今后老人公寓的建设提出了新的要求。


       “会议纪要是非常严肃的行政手段。”何教授认为,作为一级人民政府,不可能随随便便做出一个会议纪要的,也不是几个政府官员坐在一起拍拍脑袋就可以做出的,相信各级人民政府在做出会议纪要时,一定是在听取各方面的意见以及相关专家的意见和建议做出的。


    “这是历史遗留问题,目前很难解决。”在谈到为何没有落实市政府593号会议纪要时,温州市国土局一位负责人做出的解释是:如果进行协议出让,地价按何时依据进行评估没有先例,无论高或者低公司方和政府都难以达成共识,况且,原已划拨的土地使用权同时改办出让方式,必须要经过公司方同意。最后经局内部商量,待类似性质的用地招拍挂后作为参考依据再行评估为宜。但实际情况是,在2004年8月1日后,根据监察部、国土资源部联合颁发的(2004)71号文件规定,不可能再一协议出让的方式供地。故此事一直搁置在那里。

       “这完全是不负责任。”北京中伦文德法律事务所合伙人律师孙梓祥认为,红枫山庄本身就不具备获得土地划拨的条件,而温州方面还把土地划拨给红枫山庄更是错上加错。既然是错误的决定,就必须予以纠正,政府的相关部门无权进行讨价还价,也不存在红枫山庄同意不同意的问题。


       “如果不执行593次会议纪要,将造成严重的国有资产流失。”温州市一位干部感叹道。


       对于红枫山庄获得土地划拨将引起的其他社会问题,本报将继续予以报道。

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